最近アパートを探した時、家賃がどこも同じように高いと感じたとしても、それはおかしなことではありません。現在、多くの家主は、家賃の設定に、独自の賃貸情報に基づくアルゴリズムを使用する単一会社のソフトウェアを使用しています。
連邦検察官は、この行為は「違法な情報共有スキーム」に当たると述べており、カリフォルニア州全域の一部議員は規制に動いている。サンディエゴ市議会議長もこれに続き、住宅価格の高騰を招いているとして、地元のアパート所有者による価格情報サービスの利用を禁止する法案を提案した。
サンディエゴで現在起草中の条例は、サンフランシスコが7月に全米初となる「住宅の家賃設定や入居率管理のためのアルゴリズム機器の販売または使用」を禁止する条例を制定したことを受けて提案されたものです。サンノゼ市も同様の取り組みを検討しています。
同様の禁止措置は全米で可決、あるいは検討されています。9月には、フィラデルフィア市議会が拒否権発動を阻止できる票数で、アルゴリズムによる賃貸価格操作の禁止を可決しました。ニュージャージー州も独自の禁止措置を検討しています。
8月、司法省とカリフォルニア州、ノースカロライナ州、コロラド州、コネチカット州、ミネソタ州、オレゴン州、テネシー州、ワシントン州の8州の司法長官は、テキサス州に拠点を置く大手賃貸価格プラットフォームであるRealPageに対し、反トラスト法違反訴訟を起こしました。訴状は、「RealPageは、家主の競争上機密性の高い情報を収集、統合、そして悪用するアルゴリズム仲介業者である。そして、そうすることで、高額な賃料を支払う賃借人を犠牲にして、RealPage自身と従順な家主を肥やしている…」と主張しています。
リアルページは、これらの動きの大きな推進力となっている。一部の当局者は、同社が賃料引き下げにつながるはずの競争を阻害し、州の住宅不足を悪化させ、ひいては賃料上昇を招いていると非難している。
「RealPageに関する独占禁止法問題に関して、長年にわたり啓発活動と協力を続けてきたにもかかわらず、（司法省が）このタイミングで、長年にわたり責任ある形で使用されてきた競争促進技術をスケープゴートに仕立て上げようとする訴訟を起こしたことに、大変遺憾に思います」と、同社の声明には記されている。「RealPageの収益管理ソフトウェアは、法令遵守を徹底して実現するよう設計されており、当社は長年にわたり（司法省と）建設的に協力し、その姿勢を示してきました。」
「毎日、何百万人ものカリフォルニア人が住む場所を確保できるか心配しているが、リアルページはそれをさらに困難にしている」とカリフォルニア州司法長官ロブ・ボンタ氏は文書で述べた。
RealPageの広報担当者、ジェニファー・ボウコック氏はCalMattersに対し、住宅供給の不足こそが真の問題であり、同社の技術は住民、不動産管理者、そして賃貸市場に関わるすべての人々に利益をもたらすと語った。広報担当者は後に、「非公開情報への誤った焦点は、サンフランシスコとサンディエゴの歴史的問題を悪化させるだけだ」と記した。
連邦訴訟に関しては、同社は訴訟中の主張は「根拠がない」とし、「これらの告発に対して積極的に抗弁する」予定だと述べた。
2020年、マークアップとニューヨーク・タイムズの調査により、リアルページは他の企業と同様に、欠陥のあるコンピューターアルゴリズムを用いて入居者の身元調査を自動化していたことが判明しました。その結果、入居者は実際には起こっていない刑事告発と関連付けられ、住宅の入居を拒否されました。
価格操作なのか、それとも家主への指導なのか？
連邦検察官によると、RealPageは商業収益管理ソフトウェア市場の80%を支配している。同社の製品はYieldStarと呼ばれ、後継製品はAI Revenue Managementである。AI Revenue ManagementはYieldStarとほぼ同じコードベースを使用しているが、より正確な予測機能を備えている。RealPageはCalMattersに対し、3つの収益管理ソフトウェア製品を通じて、サンフランシスコとサンディエゴの賃貸市場のわずか10%しかカバーしていないと述べた。
仕組みは以下のとおりです:
YieldStarとAIRMを利用するために、家主はこれまで、賃貸申込書、賃料、新規賃貸契約の締結、更新の申し込みと承諾、将来の入居率の予測など、独自の非公開データをRealPageに提供してきました。しかし、最近の変更により、家主は公開データのみの共有を選択できるようになりました。地域内の参加家主全員から収集されたこれらの情報は、数理予測にかけられ、家主自身と競合他社への価格推奨が生成されます。
サンディエゴ市議会議長のショーン・エロ・リベラ氏は次のように説明した。
「簡単に言えば、このプラットフォームが提供しているのは、大企業が集まって価格を決めるための、いわば暗くて煙が立ち込める空間です」と彼は述べた。「この技術は、大企業同士の距離を保つ手段として利用されています。しかし、それは幻想です。」
訴訟に添付された社内文書によると、RealPageは「（家主が）価格を引き上げるためのあらゆる機会を最大限活用できるよう支援している」と述べており、同社は「市場が低迷している状況や予期せぬ状況下でも、価格を引き上げるあらゆる機会を逃さないよう努めている」としている。また、同社は文書の中で、「（家主が）市場の低迷に反応して大幅な値下げ、あるいは価格維持を試みる本能を抑制するのを支援している」とも述べている。
テナントへの影響
31歳の海軍退役軍人アラン・ピケンズ氏と妻はほぼ毎年引っ越しをしている。「家賃が上がって払えなくなるので、新しい住まいを探しているんです」と彼は言う。彼らが引っ越したばかりのサンディエゴ北東部のアパートには、2ベッドルームのアパートが2,995ドルから3,215ドルで掲載されている。
彼らはサンディエゴの、家主とリアルページの間の情報共有協定が賃借人に損害を与えたか、与える可能性があると米国司法省が述べている地域に住んでいる。
同省は8月にRealPage社を相手取り反トラスト訴訟を起こし、同社が旧来のYieldStarソフトウェアを通じて「アパートの価格設定における家主間の競争を減退させる違法な計画」に関与したと主張した。訴状では、家賃が人為的に高く設定されている具体的な地域が挙げられている。ピケンズ氏が住むサンディエゴの一部に加え、サウスオレンジカウンティ、ランチョクカモンガ、テメキュラ、ムリエタ、そしてサンディエゴ北東部も対象となる。
サンディエゴ・ユニオン・トリビューン紙によると、2020年第2四半期のサンディエゴ郡の平均家賃は1,926ドルで、3年間で26%上昇しました。その後、サンディエゴ市内の家賃はさらに上昇し、2024年11月時点では月額2,336ドルに達しています。これは、RentCafeとトリビューン紙によると、2020年から21%上昇した額です。これは、全国平均家賃の50%増に相当します。
カリフォルニア州を含む8州の司法長官が、ノースカロライナ州中部地区連邦地方裁判所に提起された司法省の独占禁止法訴訟に加わった。
カリフォルニア州司法省は、リアルページ社が価格を一定の最低水準以上に維持するために人為的に価格をつり上げていたと主張していると、同省広報担当のエリッサ・ペレス氏は述べた。同州では住宅価格が高騰していることを考えると、これは特に有害だと彼女は付け加えた。「こうした価格調整策によって不法に維持された利益は、最も経済的に困窮している人々の懐から出ているのです。」
カリフォルニア州では、賃貸世帯の割合が全米の他州よりも高く、全米平均の35%に対してカリフォルニア州は44%となっています。最新の米国国勢調査データによると、カリフォルニア州はニューヨーク州を除くどの州よりも賃貸世帯の割合が高いことが示されています。
サンディエゴは、全米の主要都市の中で賃貸住宅の割合が4番目に高い都市です。
しかし、最近のカリフォルニア州の議員の中には、家を借りている人はほとんどいない。2019年の時点で、CalMattersは、家を所有していない州議員を1人しか見つけられなかった。そして、当時の議員の4分の1以上が家主だったことがわかった。
調査によると、低所得者層の住民は家賃上昇の影響をより強く受けています。2000年から2017年にかけて、全米で大学を卒業していないアメリカ人が家賃に費やす収入の割合は、30%から42%に急増しました。大学卒業生の場合、その割合は26%から34%に増加しました。
「私の見解では、この状況で勝者となるのは、この技術を使っている、あるいは開発している、最も裕福な企業だけです」とエロ＝リベラ氏は述べた。「富裕層がますます裕福になり、残りの人々が生活に苦労しているという、これほど明確な例はないでしょう。」
州はRealPageに投資している
プライベート・エクイティ・ステークホルダー・プロジェクトによると、プライベート・エクイティ大手のトーマ・ブラボーは、カリフォルニア州公務員退職年金制度、カリフォルニア州教職員退職年金制度、カリフォルニア大学理事会、ロサンゼルス警察・消防年金基金など、カリフォルニア州の公的年金基金から数億ドルの投資を受けた2つのファンドを通じて、2021年1月にリアルページを買収した。
「彼らは年金受給者に直接的な打撃を与えるものに投資している」と、サンディエゴの賃貸料値上げに対する企業家の影響についての報告書を作成した非営利のプライベートエクイティ監視団体、プライベートエクイティステークホルダープロジェクトのシニア住宅キャンペーンコーディネーター、K・アグベビイ氏は述べた。
RealPage社は、家主が同社のソフトウェアによって生成された価格推奨を拒否する自由があると主張している。しかし、米国司法省は、そうするためにはRealPage社の価格アドバイザーとの面談を含む一連の手続きが必要だと主張している。司法省の訴状によると、アドバイザーは「不動産管理者が感情的に行動するのを阻止」しようとしているという。
不動産管理者がアルゴリズムが提案した価格に同意できず、家賃を上げるのではなく下げたい場合、価格アドバイザーは「その紛争を管理者の上司にエスカレートする」と検察は訴訟で主張している。
サンディエゴでは、第一子を出産予定のピケンズ一家が、ジムの会員資格を解約し、車も小型化して地域に留まることにした。デンバーへの移住も検討している。
「余分なものは全部、ほぼ全部処分しないといけない」とピケンズ氏は言った。「サンディエゴは大好きなんだけど、ここに住むのは難しくなってきているからね」
「妻は弁護士で、私は10年間海軍に勤務し、今はクアルコムで働いています」と彼は言った。「なぜ私たちは苦労しているのでしょうか？ なぜ私たちは苦労しているのでしょうか？」
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